【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】2022年以來國際通膨壓力未解，全球主要經(jīng)濟體加快升息步調(diào)，以平抑物價漲勢，並陸續(xù)下修2022、2023兩年經(jīng)濟成長預(yù)測…2023將會是怎樣的一年？CBRE世邦魏理仕臺灣2022年11月30日舉辦媒體茶敘，分享世邦魏理仕臺灣研究部統(tǒng)計2022年至11月25日的臺灣大型不動產(chǎn)投資市場數(shù)據(jù)，由數(shù)據(jù)中可觀察到「全臺大型不動產(chǎn)投資市場已開始降溫，而工業(yè)地產(chǎn)市場在自用型買方的支撐下，交易活動相對穩(wěn)定」，惟隨著全球景氣放緩，短期內(nèi)臺灣廠商可能持續(xù)調(diào)整資本支出，甚或延後擴廠計畫，預(yù)測「未來數(shù)季工業(yè)地產(chǎn)交易將趨於緩和，工業(yè)地價上漲力道偏弱?！怪领?023年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，世邦魏理仕臺灣分公司董事總經(jīng)理朱幸兒用16個字說明：「十面埋伏、步步為營、人棄我取、人取我與」。

 
整體投資市場已自高峰下滑，工業(yè)地產(chǎn)交易相對穩(wěn)定
 
據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計，截至11月25日，2022年以來全臺大型商用不動產(chǎn)投資金額為新臺幣1,175億元，較2021年同期減少7％，惟仍名列有紀(jì)錄以來次高，主要受益於多家壽險業(yè)者出手購置辦公大樓墊高總金額。同期間全臺土地交易額共計新臺幣1,836億，年減38％，其中土地市場最大買方──國內(nèi)建商的購地金額約新臺幣1,130億元，僅達2021年同期一半水準(zhǔn)，顯見建商獵地態(tài)度轉(zhuǎn)為謹慎。
 
另一方面，全臺工業(yè)土地成交額共新臺幣807億元，年成長17％，能在市場氛圍轉(zhuǎn)變之際逆勢成長，主要有賴於中央及地方政府釋出多筆遍布北中南工業(yè)區(qū)、規(guī)模達5千坪以上的大面積土地。世邦魏理仕臺灣資本市場部主管林敬超分析買家類型，67％的工業(yè)地交易額為自用型買方所貢獻，其中不乏傳產(chǎn)與電子業(yè)者為長遠營運作打算，及早購入屬意區(qū)位之土地。
 
而廠房及倉儲市場總成交額約新臺幣125億，無論交易金額或件數(shù)皆較2021去年同期驟減逾5成。觀察買方身分，2021年於廠房交易市場中佔領(lǐng)先地位的半導(dǎo)體業(yè)者，其投資金額佔比自32％下滑至2022年的4％，或可反映半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)擴廠高峰已過的情況。廠辦市場方面，成交額達新臺幣340億元，僅較2021年小幅減少9％，主要係壽險公司積極購入投資用不動產(chǎn)。
 
收益型產(chǎn)品獲保險業(yè)青睞，部分建商看好工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
 
世邦魏理仕臺灣研究部主管李嘉玶表示，2022年以來保險業(yè)者共投入新臺幣逾196億元於工業(yè)地產(chǎn)市場，創(chuàng)下歷來單年最高投資金額。以成交案例來看，包含富邦人壽購入新竹工業(yè)區(qū)土地，中國人壽與臺灣人壽分別買下內(nèi)科與青埔整棟廠辦大樓，以及南山人壽買進臺中工業(yè)區(qū)廠房，這些投資案的共通點便是建物已有知名企業(yè)承租，或已取得潛在租戶的承租意向書，因此能以未來長期穩(wěn)定租金收入獲得保險業(yè)者青睞。
 
土地市場上，2022年以來建商共斥資新臺幣219億購買工業(yè)土地，年增率達36％，不同於購買住宅土地所抱持的保守態(tài)度。著眼於未來工業(yè)地產(chǎn)需求，建商購入工業(yè)土地主要是計畫在臺北及新北兩大成熟市場興建廠辦大樓，此外例如怡華實業(yè)持續(xù)深耕臺南，斥資新臺幣約24億買下兩筆工業(yè)用地，計畫作工業(yè)廠房經(jīng)營或開發(fā)。

 
桃園航空城標(biāo)售寫佳績，西部主要工業(yè)區(qū)地價齊揚
 
統(tǒng)計2022年以來各縣市工業(yè)土地交易金額，前五大市場依序為桃園、新北、彰化、臺北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創(chuàng)2003年有紀(jì)錄以來最高水準(zhǔn)。在航空城標(biāo)售案的挹注下，2022年桃園工業(yè)土地成交額突破新臺幣290億元；位於航空城計畫範(fàn)圍外的區(qū)域亦持續(xù)有土地成交案例，如統(tǒng)一企業(yè)3月以新臺幣10.3億購入楊梅區(qū)逾七千坪土地，預(yù)計作為集團物流園區(qū)及供生產(chǎn)製造使用。
 
世邦魏理仕不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所所長施甫學(xué)分析臺灣各工業(yè)區(qū)地價，北部工業(yè)區(qū)上半年平均價格較2021年同期增加4.6％，儘管區(qū)內(nèi)數(shù)個工業(yè)區(qū)價格已達高點，包括林口工四、新竹湖口等工業(yè)區(qū)地價仍展現(xiàn)成長力道。與此同時，中南部產(chǎn)業(yè)聚落厚植生產(chǎn)製造實力，穩(wěn)定的進駐設(shè)廠需求持續(xù)推升區(qū)域價格，2022年上半年中部與南部工業(yè)區(qū)平均地價年漲幅皆逾6％。

 
臺商回流是個假議題? 回來的企業(yè)都去哪了?
 
另一方面，近年來大家最關(guān)心的臺商回流，究竟是不是假議題?不少臺商認為「只要中國內(nèi)需市場還在，就不會撤」，於此同時也有臺商慢慢轉(zhuǎn)移重心、降低中國生產(chǎn)比例。據(jù)經(jīng)濟部於8月底所作的「簡析回臺投資對我經(jīng)濟之效益」專題報告中指出，美中貿(mào)易戰(zhàn)、中國勞動成本上升，都讓企業(yè)重新評估全球布局策略；而回臺投資業(yè)者的產(chǎn)值逐年攀升，2019至2021年平均年成長8.1％，優(yōu)於整體製造業(yè)表現(xiàn)。政府自2019年起推動的「投資臺灣三大方案」政策，至2022年11月25日已有1,283家業(yè)者通過審核，總投資金額突破1兆8千億，並延長實施至2024年。
 
而向來被視作高科技重鎮(zhèn)的新竹，自前一波中美貿(mào)易戰(zhàn)開始延燒、臺商加速回臺投資設(shè)廠時，新竹工業(yè)區(qū)和科學(xué)園區(qū)，就是最受臺商青睞的區(qū)塊。竹科橫跨的新竹縣範(fàn)圍，產(chǎn)業(yè)鏈完善，更有「AI智慧園區(qū)、臺知園區(qū)(璞玉計畫)、竹科三期」三箭齊發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策，至今仍是科技臺商返臺評估的熱點。近期世邦魏理仕臺灣資本市場部承接、位於正新竹工業(yè)區(qū)內(nèi)、正臨16米光復(fù)北路、逾1,550坪鋼骨廠房，及1,358坪丁種建築用地，就是備受關(guān)注的典型好標(biāo)的－－既有廠房無須花時間建造，加上適用工業(yè)立體化方案，能容納未來廠房擴建、產(chǎn)能擴充的空間，對於期望能快速進入生產(chǎn)階段的廠商來說，是一大優(yōu)點。